Eerlijk gezegd, wie de Franse vastgoedmarkt al een paar jaar volgt, weet dat het verhaal de afgelopen 24 maanden compleet is gekanteld. Tussen 2015 en 2022 leek het of Frankrijk maar één richting kende : omhoog. Parijs op 10 000 euro per vierkante meter, Bordeaux dat de 5 000 doorbrak, Nantes dat onstuitbaar leek. En toen kwamen de renteverhogingen, de DPE-regelgeving, de blokkering van de markt. Resultaat ? In sommige Franse steden zijn de prijzen in 2025 met 8, 10, soms zelfs 15% gedaald. En in 2026 stopt dat in een aantal regio’s nog steeds niet.
Kopen in Frankrijk vandaag : investering én levenskeuze
Voor wie speelt met het idee om een huis of appartement in Frankrijk te kopen, is dit eigenlijk de eerste echte kans sinds tien jaar. Maar – en dat is belangrijk – niet overal. Sommige plekken hervinden zelfs al lichte stijgingen. Andere blijven kelderen. Als je concreet wil zien hoe Franse woningen er vandaag uitzien en wat de typische sfeer is van een Frans tweede huis, dan vind je op https://casaharmonie.fr behoorlijk wat inspiratie over inrichting en levensstijl à la française. Niet onbelangrijk, want kopen in Frankrijk is niet alleen een investering, het is ook een levenskeuze die je moet kunnen voorstellen.
Welke Franse steden zien hun prijzen het hardst dalen ?
Laten we direct naar de cijfers gaan, want vage uitspraken helpen niemand. De Notarissen van Frankrijk en de bekende vastgoedindexen (Meilleurs Agents, SeLoger) publiceren elk kwartaal hun cijfers. Wat zien we ?
Parijs blijft de meest opvallende daler, althans in absolute termen. De prijs per vierkante meter is gezakt van ongeveer 10 800 euro in 2021 naar rond de 9 400 à 9 500 euro begin 2026. Dat is bijna 12% in drie jaar. Voor een stad die “nooit zou dalen” volgens iedereen, is dat best brutaal.
Lyon volgt een vergelijkbaar pad. De Lyonse markt is gezakt van ongeveer 5 400 naar 4 700 euro per m², een daling van rond de 13%. Bepaalde wijken die ooit hyper-gehyped waren – denk aan delen van Confluence of bepaalde appartementen in het 7e – verliezen nog meer.
Bordeaux is misschien wel de meest spectaculaire correctie. Na de TGV-effect en de gentrificatiegolf was Bordeaux één van de duurste steden buiten Parijs geworden. Sinds 2022 is de prijs er met meer dan 15% gedaald in sommige wijken. Verkopers die hun woning weigeren te verlagen, zien ze gewoon niet verkopen.
Nantes, dezelfde tendens. Min 10 tot 12% afhankelijk van de wijk. Wie er drie jaar geleden gekocht heeft, kijkt vandaag tegen een verlies aan. Klinkt hard, maar het is wat het is.
Rennes en Toulouse dalen ook, maar minder, eerder 5 tot 7%.
Waarom dalen die prijzen eigenlijk ?
Goeie vraag, en het antwoord is niet één enkele oorzaak maar een combinatie. Drie hoofdfactoren spelen hier samen.
Eerst de rentes. Tussen 2021 en eind 2023 zijn de hypotheekrentes in Frankrijk gegaan van ongeveer 1% naar meer dan 4%. Concreet : voor dezelfde maandelijkse aflossing kan een koper plotseling 25 tot 30% minder lenen. Wat denk je dat dat met de vraag doet ? Precies. Ze stort in. En als de vraag instort terwijl het aanbod blijft, gaan de prijzen omlaag. Klassieke economie.
In 2025 is de rente weer wat gezakt – we zitten nu rond de 3 tot 3,3% voor een lening van 20 jaar – maar dat is nog steeds véél hoger dan de “gouden jaren” 2020-2021. De koopkracht van kopers is niet hersteld.
Daarna de DPE-schok. Sinds 1 januari 2025 mogen woningen geclasseerd G niet meer verhuurd worden, en de classen F volgen in 2028. In bepaalde steden – Parijs voorop, met haar oude Haussmann-gebouwen vaak slecht geïsoleerd – zijn dat duizenden woningen die plots veel minder waard worden. Verhuurders die niet kunnen of willen renoveren, verkopen. Massaal verkopen. Dat drukt de prijzen verder omlaag.
En dan de algemene economische context. Inflatie, onzekerheid, koopkracht onder druk. Veel huishoudens stellen hun aankoop uit. Anderen die in 2022 hadden willen kopen, hebben hun project gewoon laten vallen.
Waar dalen ze juist niet ?
Niet alle Franse steden zitten in hetzelfde schuitje, en dat is belangrijk om te weten. Sommige plekken weerstaan, en andere stijgen zelfs nog.
De Côte d’Azur blijft duur. Nice, Cannes, Antibes – daar voelt men de daling nauwelijks. De internationale clientèle, de luxe-markt, de schaarste aan beschikbare grond. Dat alles houdt de prijzen overeind, soms zelfs in lichte stijging.
Marseille verrast. Tegen alle voorspellingen in stijgen de prijzen er nog. Niet enorm, een paar procent per jaar, maar in een markt die overal elders zakt is dat opmerkelijk. Het 7e en 8e arrondissement trekken met name veel buitenstaanders aan die uit Parijs of Lyon vluchten.
Strasbourg, Lille, Montpellier – eerder stabiel of in zeer lichte daling. Minder dramatisch dan elders.
Kleinere mediterrane steden zoals Sète of Perpignan blijven aantrekkelijk, vaak omdat de prijzen er nog steeds redelijk laag liggen.
Is het nu het goede moment om te kopen in Frankrijk ?
Eerlijke vraag, eerlijk antwoord : het hangt af.
Als je contant kan kopen of een groot eigen vermogen hebt, dan ja, dit is een interessant moment. Je betaalt minder dan drie jaar geleden, je hebt meer keuze, en je staat sterker als koper in onderhandelingen. Pittig detail : verkopers accepteren vandaag onderhandelingen van 10 tot soms 15% onder de vraagprijs, iets wat in 2021 ondenkbaar was.
Als je moet lenen, ligt het complexer. Ja, de prijzen zijn gedaald. Maar je leent aan 3% in plaats van 1%. Reken het uit : een woning van 300 000 euro met een rente van 3,2% over 20 jaar kost je in totaal ongeveer 105 000 euro aan rente. Vergelijk dat met 30 000 euro aan rente in 2021. Het maandbedrag is hoger, zelfs als de prijs lager is. Dus is het écht goedkoper ? Niet zeker.
Mijn persoonlijke mening ? Wie een tweede huis of een vakantiewoning zoekt in een aantrekkelijke regio, kan vandaag een deal slaan die over drie jaar niet meer mogelijk zal zijn. Wie een hoofdwoning in een grote stad zoekt, mag iets meer geduld hebben. De markt is nog niet aan haar bodem, denken sommige experts. Anderen zeggen het tegenovergestelde. Wie heeft gelijk ? Geen idee, eerlijk gezegd.
Wat moet je in 2026 in de gaten houden ?
Drie dingen, om concreet te zijn.
- De evolutie van de hypotheekrentes. Als ze nog 0,5 tot 1 punt zakken, kunnen kopers weer terugkomen en steunen de prijzen.
- De DPE-deadline van 2028. Tussen nu en dan moeten duizenden eigenaren beslissen : renoveren of verkopen. De golf van verkopen zal de prijzen blijven drukken in bepaalde segmenten.
- Het algemene politieke en fiscale klimaat. Wijzigingen in vermogensbelasting, vastgoedheffingen of huurregelgeving kunnen de markt razendsnel keren.
En jij, denk je eraan om de stap te zetten in 2026? Het is een vraag die veel Nederlanders zich vandaag stellen, vooral met het oog op een woning in het zuiden of in een charmante kleinere stad. Maar of het écht het moment is, hangt af van je profiel, je financiering en je horizon.
Wat zeker is : de Franse vastgoedmarkt van vandaag heeft niets te maken met die van 2021. En dat verandert alles voor wie er nu wil instappen.